Fusionen: Die Töchter werden geschluckt
Die Zahl der börsenotierten österreichischen Immobilienfirmen schrumpft. Viele Firmen werden von ihren Mutter- oder Schwesterunternehmen gekauft, weil sie jetzt billig sind.
Vier Jahre lang wurde die CA Immo International an der Wiener Börse gehandelt. Am kommenden Montag ist aller Voraussicht nach der letzte Tag, an dem das Papier dort gekauft und verkauft werden kann. In nur wenigen Tagen soll die Osttochter der CA Immo zur Gänze mit ihrer Mutter verschmolzen sein.
Bei der Eco Business, der auf Gewerbeimmobilien spezialisierten Beteiligung des Wohnbauentwicklers Conwert, ist es noch nicht ganz so weit: Die Conwert hält 96 Prozent an dem Unternehmen. Was mit den restlichen Anteilen geschehen soll, ist noch offen. Johann Kowar, der scheidende Conwert-Chef, hat grundsätzlich drei Möglichkeiten angeführt: eine Fusion mit der Conwert, ein sogenanntes „Squeeze-out“ (Hinausdrängen) der restlichen Aktionäre, was bei einem Streubesitz von weniger als zehn Prozent möglich ist– oder der Verbleib der Eco Business an der Börse. Letzteres halten Experten aber für unwahrscheinlich. Die Übernahme war für die Eco Business überlebensnotwendig: Das Unternehmen litt unter schweren Liquiditätsengpässen.
Nur noch fünf Immo-Firmen im Prime Market
Die Immofinanz hat schon vor einigen Monaten ihre Osttochter Immoeast geschluckt. Die Aktionäre erhielten dafür Immofinanz-Aktien. Damit dürfte die Zahl der Immobiliengesellschaften, die im Prime Market der Wiener Börse notieren, bald von acht auf fünf geschrumpft sein. Es bleiben drei große (Immofinanz, CA Immo und Conwert) sowie zwei kleine Unternehmen (S-Immo und Warimpex).
Fusionen oder Übernahmen bei den beiden Letzteren sind eher unwahrscheinlich, meint UniCredit-Analyst Alexander Hodosi. Obwohl eine Fusion oder Übernahme für so kleine Firmen von Nutzen wäre: Die Handelbarkeit der Aktie würde damit größer. Wer Aktien kaufen oder verkaufen will, fände rascher einen Handelspartner. Und das würde die Aktien auch für große internationale Investoren attraktiver machen.
Die bisher erfolgten Übernahmen waren aber auch für die Übernehmer attraktiv: Kleine Immobilienfirmen sind derzeit günstig. An der Börse kosten sie weniger als ihr „Net Asset Value“ (NAV), der Wert ihres Vermögens abzüglich Schulden. Beim Kaufpreis traf man sich meist in der Mitte: Die Aktionäre der übernommenen Unternehmen erhielten mehr als den letzten Kurswert vor Bekanntgabe der Übernahme, die übernehmenden Firmen zahlten weniger als den „Net Asset Value“.
Große Synergieeffekte seien von den Übernahmen nicht zu erwarten, glaubt Erste-Analyst Gernot Jany. Das Management von CA Immo und CA Immo International war schon vor der Übernahme das gleiche. Auch die Conwert hat schon vor Bekanntgabe der Übernahme das Management für die Eco Business abgewickelt.
Dass es gerade in Österreich zu derart vielen Übernahmen auf dem Immobiliensektor kommt– dazu zählt auch der Erwerb der nicht börsenotierten ehemaligen Volksbanken-Tochter Europolis durch die CA Immo– hat jedoch ganz spezielle Gründe: Zum einen sei der Abschlag zum Net Asset Value in Österreich besonders hoch, stellt Jany fest. Das habe unter anderem mit der starken Osteuropa-Lastigkeit der Immobilienfirmen zu tun. Investoren sorgten sich wegen des relativ kleinen Marktes, auf dem es nicht so viele potenzielle Käufer gibt wie etwa in Großbritannien oder Deutschland.
Deutsche übernehmen seltener
In Großbritannien würden Immobilienaktien bereits wieder um ihren Net Asset Value herum gehandelt. Übernahmen rentieren sich damit kaum noch. Auch in Frankreich sei die Diskrepanz zwischen dem Börsenkurs und dem Buchwert gering geworden. In Deutschland sind Immobilienaktien noch sehr günstig. Auch dort nützen Firmen vereinzelt die Gunst der Stunde, sich mit günstigen Konkurrenten einzudecken. So erwirbt die TAG Immobilien derzeit einen großen Anteil an der Colonia Real Estate AG. „Der deutsche Markt ist sehr zersplittert“, stellt Hodosi fest. Das könnte einmal eine größere „Fusionitis“ auslösen. Diese würden Experten aber schon seit zehn Jahren prophezeien. Derzeit sei wenig davon zu merken.
In Österreich gebe es noch andere Gründe für den großen Abschlag zum NAV, zu dem Immobilientitel notieren: Das Vertrauen der Investoren sei nach den Skandalen um Meinl European Land oder die Immofinanz-Gruppe noch nicht vollständig wieder hergestellt. Auch hätten sich viele Investoren aus dem angelsächsischen Raum aus dem relativ kleinen Markt mit dem starken Ostschwerpunkt zurückgezogen. Diese würden jetzt nur langsam zurückkehren. „Das ist ein Prozess, der noch eine Weile dauern wird“, meint Hodosi.
(www.diepresse.com)
